שוק השכירות בארץ ברובו אינו פועל תחת פיקוח הדוק והחקיקה סביבו היא מצומצמת מאוד וגם מאוד לא מדוברת. גם מה שהצליח המחוקק להעביר אל ספר החוקים, איכשהו נשאר באפלה, לא הפך לנושא שכולם מכירים. רבים משוכרי ארצנו אינם מודעים לזכויותיהם כמו גם רבים מבעלי הדירות שאינם מודעים לא לזכויות הדייר ולא לחובותיהם שלהם. מצב די מדהים בהתחשב באלפי האנשים שגרים בדירה שאינה בבעלותם ובהתחשב בעלויות הדיור הגבוהות בישראל.

כל שוכר ממוצע מכיר את חוקי הגנת הדייר בניו יורק, בברלין ואפילו בקופנהאגן. לקבל הודעה על העלאת שכר הדירה בכל שנה? בלתי אפשרי. לקבל טלפון שמבקש אתכם לצאת מהדירה בתוך 90 יום – לא יעבור. לעומת זאת, אם בעלי הדירה שלו עצמו יודיעו לו שאת ביטוח המבנה עליו לשלם – הוא כנראה לא ידע שזאת בקשה לא חוקית. מצד שני, אם יחליטו להקפיץ לו את שכר הדירה ב-55% משנה לשנה, הם יכולים. והוא יודע את זה.

מחירי הדירות ממשיכים לעלות והטענה הרווחת היא שגם מחירי השכירות יתחילו לעלות בקצב גבוה יותר בשנים הקרובות. נראה שזה הזמן הראוי לעשות קצת סדר על אסור ומותר, זכויות וחובות שבין משכירים ושוכרים בישראל ובעיקר – על הסעיפים החשובים בחוזה השכירות.

סכום ערבות

מצד אחד, הגיוני לגמרי שמשכירים יבקשו לדאוג לעצמם לרשת ביטחון לשמירה על הנכס והכיס שלהם. מעבר לביטוח דירה שהוא רשת הגנה ראשונה במעלה – ועוד נגיע לזה, שתהיה רשת ביטחון – איזשהו סכום שישמש כערבות למקרים שונים: כדי שהשוכר לא ישאיר אחריו חובות למוסדות, במקרה והשוכר מפגר בתשלומי השכירות, למקרה של נזק שנגרם לנכס ע"י השוכר ועוד. ועל כן, מקובל לגמרי לדרוש משוכרים שיפקידו ערבות בנקאית לטובת המשכירים. השאלה היא כמה והאם הדרישה לצ'ק ביטחון בנוסף היא הגיונית.

התשובות: עורכי דין מתחום הנדל"ן מסכימים כי הסכום הסביר לערבות בנקאית נע סביב דמי שכירות של 2-3 חודשים ולא יותר. לדוגמה, משוכר שמשלם נניח 6,500 ₪ סביר לבקש כ- 15 אלף ₪ כערבות בנקאית ובכל אופן לא יותר מ-20 אלף ₪. אם בעלי הבית מבקשים גם צ'ק ביטחון ביחד עם הערבות (צ'ק פתוח חתום וללא תאריך על סכום מסוים שנקבע בחוזה), אפשר בהחלט להגיד שזאת כפילות והגזמה. דרך אחרת שמגינה על המשכירים מחובות שישאיר השוכר היא הדרישה, המקובלת לחלוטין, להירשם בשמו בארנונה, בחשבון המים, החשמל והגז. אם יישארו חובות הם רשומים על שם הדייר ולא על שם בעל הבית.

שברים. תיקונים. בלאי סביר

אנחנו נכנסים כאן לתחום אפור ויעידו מספיק שוכרים שנתקלו בבעלי בית שמתנערים מהמושג "בלאי סביר" ויעידו מספיק משכירים על שוכרים שלא מבינים את פירוש המשפט "יחזיר את הנכס במצב בו קיבל אותו".

במהלך החיים בדירה דברים מתקלקלים, נשברים, קורים. יש מקרים שמדובר ברשלנות של השוכרים ועליהם לשלם על מה ששברו. אבל לא פעם, מדובר במה שנקרא בלאי סביר וזאת פשוט התיישנות של דברים. דוד השמש הפסיק לעבוד? זאת אינה אחריות הדייר לשלם על התיקון. זהו בלאי סביר של שימוש ארוך שנים באותו הדוד. ובעניין זה, העניינים קצת מסתבכים כשמגיעים לדון בדירה מרוהטת שמושכרת על ספות הסלון שלה, ארונות בגדים וכדומה. גם לספה יש אורך חיים, כריות ששוקעות, קפיצים שמאבדים מהגמישות שלהם, כתמים שנוצרים – פשוט כי אנשים חיים שם. אלה נקודות שכדאי לדעת מראש ובעת חתימת החוזה מה בדיוק דורשים מכם המשכירים ולערוך מו"מ ברור כשדברים נראים לכם בלתי סבירים לדרישה וכמובן, לעבור על כל הרהיטים ולרשום פגמים, שברים, כתמים וליקויים קיימים.

לעומת זאת, הילדים שיחקו בכדור בסלון ושברו את החלון? אחריותו בלעדית של השוכר לדאוג לתיקון ראוי, להחזיר את המצב לקדמותו ולשלם עליו מכיסו. אפרופו ל"החזיר את המצב לקדמותו" – בחוזה הדירה כתוב שעליכם להחזירה מסוידת ונקיה. ובכן, עליכם להחזירה מסוידת ונקיה. בנקודה זו עומדת לצידו של בעל הבית הזכות להשתמש בכסף שהשארתם כביטחון כדי לסייד ולנקות את הדירה המלוכלכת שהשארתם אחריכם.

ואם מדברים על מצב הדירה – התחלתי או בסוף תקופת השכירות, כדאי לדעת שבאחריות הבעלים לדאוג שהדירה ראויה למגורים וזה אומר דאגה לתחזוקה והתשתיות, שמירה על חדר מדרגות נקי כולל תאורה פעילה, תיקון סדקים בקירות או שקעים ברצפה, חיזוק מעקות, תחזקה של צינורות המים וקווי החשמל בבניין, זיפות הגג ועוד. רבים מהדברים האלה נכללים בתפקידו של ועד הבית, על חלקם משלמים במסגרת דמי הוועד (חשמל בחדר המדרגות, למשל) וחלקם נגבים כתוספת תשלום – והיא צריכה להיות מושתת על בעלי הדירה ולא על השוכרים (כמו למשל תיקון תשתיות או זיפות הגג).

ביטוח מבנה וביטוח תכולה בדירה שכורה

ביטוח דירה היא פוליסה שנחלקת לשני ביטוחים שונים – ביטוח מבנה לדירה וביטוח תכולה. שניהם מספקים כיסוי לאירועים שונים שעלולים לגרום לנזקים מסוגים שונים לחלקים שונים בדירה. ביטוח המבנה מכסה תיקונים לנזקים שנגרמים ממש למבנה עצמו ולחלקים הבלתי נפרדים ממנו כולל תשתיות וצנרת. ביטוח התכולה יספק פיצוי במקרה של פגיעה ברכוש שנמצא בבית – מריהוט ועד ביגוד, ממכשירי החשמל במטבח ועד תכשיטי זהב.

הפיצול הזה קיים בחוק השכירות. יותר נכון, רק חלקו האחד מוזכר. השני זוכה להתעלמות. חוק השכירות (תיקון לשנת 2017) אומר באופן מפורש שאסור למשכיר לדרוש מהשוכרים לשלם עבור ביטוח מבנה של הדירה השכורה. אין אזכור לחלק של ביטוח התכולה.

עכשיו לפרשנות: על בעלי הנכס לדאוג לביטוח המבנה כך שאם קורה מקרה של נזק, בין אם כתוצאה ממזג אוויר סוער, מרעידת אדמה או אם כתוצאה ממחבת משומן שנשכח על האש ושרף את המטבח – מחבת שהשאירו, מן הסתם, השוכרים. ובכדי שחברת הביטוח לא תתבע בסופו של דבר את השוכרים על סכום הפיצויים ששילמה לבעל הנכס, עליו להכניס את שמם לפוליסת הביטוח שלו ובכך לבטל את זכות השיבוב של חברת הביטוח. בסופו של דבר, בעל הנכס משלם את פרמיית הביטוח והוא מי שיקבל את התמלוגים בבוא העת.

מצד שני, ביטוח תכולת דירה שכורה: יש בעלי בתים שמחייבים בחוזה את הדיירים לרכוש ביטוח תכולה לדירה. הרבה פעמים משום שאלמנטים כמו ארונות המטבח או ארונות קיר בחדרים שייכים לדירה ולא לשוכרים, אבל לא תמיד. פעמים רבות מדובר באנשים שמבינים את חשיבות העניין, שמבינים שביטוח צד ג' נכלל בביטוח התכולה ואת חשיבותו. מאחר וברוב הפעמים הרבה מהרכוש שנמצא בדירה שייך לשוכרים והם אלה שיקבלו את הפיצוי אם יקרה המקרה – הם גם אלה שמשלמים את הפרמיה. ומאחר וביטוח תכולה אינו עסק יקר (כל עוד אין צורך בביטוח יצירת אמנות יקרת ערך), אבל תרומתו לשקט הנפשי הן של השוכרים והן של בעלי הדירה הוא גבוה – זו בסה"כ דרישה סבירה.