ג' הוא מנהל פרויקטים מסחריים בענף הנדל"ן הסובל מבעיה מתמשכת. יש הטוענים שבעייתו של ג' היא הגורם לעליית מחירי הדיור בישראל, ולחשש מהתפוצצותה של בועה.

ג' ניהל משא ומתן ארוך מול קבוצת יזמים, ובסופו קיבל לידיו ניהול של מספר פרויקטים ומגה פרויקטים באזור צפון הארץ. כשסיים להכין את תכניות הפרויקט הוא יצא לסבב אישורים ראשוני ברשויות השונות: מפיקוד העורף, דרך משרד הבריאות ועד הרשות המקומית (העירייה או המועצה המקומית).

כשכל האישורים הראשוניים בידיו, הוא החל בסבב אישורים שני – מול העירייה, במטרה לקבל היתר בניה, שהוא השלב הסופי בכל הליך תכנוני, בטרם מתחילה הבנייה בפועל בשטח. כאן החלה סחבת ארוכה ומייגעת שנמשכה חודשים עד שנים, שבמהלכה הוא שוחח עם בעלי תפקידים רבים בעירייה, מרמת הפקידים ועד מהנדס העיר כדי לקבל את חותמת הגומי שלהם שתאשר לפרויקט לצאת לדרך.

תהליך האישורים הארוך היה רק חלק מהבעיה של ג'. בכל אחד מהפרויקטים שניסה לאשר, העירייה דרשה ממנו להוסיף סכומים בהיקפים של מאות אלפי שקלים, כדי לממן את עלויות הפיתוח של הפרויקט. אלה עלויות שהעירייה דורשת כדי להתאים את הסביבה למגורים או לאזור המסחרי, כמו לבנות כביש בסמוך לאותו פרויקט, מדרכות, גנים ציבוריים ועוד, כמקובל על פי חוק.

ג' מספר מניסיונו, שתוספת העלויות ייקרה את הפרויקטים שניהל בעד עשרה אחוזים, תלוי בגודלם. "לפעמים מחיר הפרויקט עלה לרמה שגרמה ליזמים לשקול לוותר על הפרויקט, בגלל הרווחיות הנמוכה שלו", אמר.

כיצד סיפורו של ג' קשור לעליית המחירים בשוק הדיור במדינה? לאחר שנים שבהן טענו כי מחירי הדיור עולים בגלל מנהל מקרקעי ישראל שאינו משחרר מספיק קרקעות ויוצר בעיה של היצע נמוך, כעת נשמעות יותר ויותר טענות שלפיהן שורש הבעיה הוא ברשויות המקומיות. רק בתחילת החודש, בנק ישראל פרסם דו"ח שבו טען כי הרשויות המקומיות הן האשמות החדשות בבעיית ההיצע הנמוך. לפי הדו"ח, הזמן הממוצע שנדרש כדי לאשר תכנית ברשויות המקומיות הוא לא פחות מ-3 שנים.

בפועל, הבעיה מורכבת יותר, וכדי להבין כיצד אנו מושפעים ממנה צריך לצלול לעומקה. לכן נפגשתי עם ד"ר אפרת טולקובסקי, מנהלת כללית ב"מכון גזית גלוב לחקר הנדל"ן" במרכז הבינתחומי הרצליה, שפרסם מסמך מדיניות מעניין בנושא.

"הממצא שלנו הוא שראשי ערים לא מייצרים מספיק יחידות דיור בקצב שהמדינה דורשת, וזה אחד הגורמים העיקריים לעליית מחירי הדיור", היא טוענת כבר בתחילת השיחה.

את טוענת שהבעיה היא לא במנהל מקרקעי ישראל, אלא בעיריות?

"כן. כולם אומרים שהבעיה היא במנהל מקרקעי ישראל, אבל זה לא בדיוק המצב. למשל, אם עיריית תל אביב תחליט לדחוף את הפיתוח של אזור דרום תל אביב, אז מנהל מקרקעי ישראל ישחרר שם קרקעות. הדוגמה הכי טובה הם בסיסי הצבא שמפונים ליד ראשון לציון. מדברים עליהם כעתודות הקרקע הכי טובות. אבל מה שרואים בשטח זו מלחמה בין בעלי הקרקע שרוצים לקדם שם הקמת יחידות דיור, ובין העיריות שרוצות פחות יחידות דיור באזור ההוא".

מה טוענות העיריות?

"הן רוצות להקים אזורים מסחריים ולא יחידות דיור. כי אזורים מסחריים יוצרים להן הכנסה גבוהה יותר מאשר אזורים שבהם יש יחידות דיור. העיריות מפסידות כסף על כל יחידת דיור שקמה, ומרוויחות מאזורים מסחריים".

אילו הוצאות יש לעיריות על כל יחידת דיור חדשה?

"יש את ההוצאות הרגילות של העירייה, כמו חינוך, תברואה, וכד', ויש גם עלויות פיתוח שהעירייה דורשת. למשל, חניה. יש היום לא מעט משפחות שנכנסות לבניין חדש ולא רוצות להחזיק רכב. אבל העירייה מחייבת לבנות חניון תת קרקעי, כמו למשל בבניינים בראשל"צ מערב. זה מעלה את מחיר הדירה. ההכנסות של העיריות מגיעות בעיקר מארנונה. השורה התחתונה היא שההכנסות קטנות מההוצאות.

"העלויות האלה הובילו למצב שנשאלת השאלה האם העיריות בכלל רוצות לבנות יחידות דיור, ואם כן, אז הן מעדיפות אוכלוסיות חזקות. יש עיריות שיש להן מספיק יחידות דיור ולא רוצות לבנות עוד. אם הם לא רוצים עוד יחידות דיור אז לא יהיו. כבר כמעט עשור לא מייצרים יחידות דיור קטנות, של 3 חדרים ומטה. בצפון תל אביב למשל, כבר שנים לא מייצרים יחידות דיור קטנות. אלה שכן נמצאות שם הן יחידות דיור שנבנו בתקופה שרמת אביב הייתה שיכון".

כמה כסף ראש עיר מפסיד על כל יחידת דיור?

"אנחנו עדיין לא יודעים בוודאות. בפאנלים שונים שהתקיימו, ראשי ערים אמרו שיחידת דיור עולה להם בין 8000-3000 שקל בשנה, שזה הפער בין ההכנסות להוצאות.

"העיריות רוצות שעל כל מ"ר לדיור, יהיה 1.3 מ"ר מסחרי, כדי שיוכלו להישאר רווחיים. כך נוצרים יותר אזורים מסחריים בארץ, על חשבון דיור.

"רואים את זה טוב בעלויות למ"ר. ההפרש בין עלות מ"ר מסחרי בתל אביב, לבין מ"ר מסחרי בבאר שבע, לא צמח בשנים 2011-2000. לעומת זאת ההפרש בין מ"ר בדיור צמח מאוד. כלומר, ההיצע בדיור לא התאים את עצמו לביקוש, אבל במסחרי הוא כן התאים את עצמו. במילים פשוטות, מישהו במדינה מעדיף פיתוח של אזורים מסחריים על פני דיור".

איך העיריות יכולות לגשר על הפער שנוצר בין האזורים לדיור לבין האזורים המסחריים?

"יש ספקטרום של אפשרויות. למשל באנגליה, ארנונה מסחרית עוברת למדינה, ולא לעירייה, והמדינה מחלקת את זה בין העיריות לפי הצרכים. דרך אחרת היא לדרוש מהעירייה לייצר כמות מסוימת של יחידות דיור בשנה, ואם היא לא מייצרת אותן היא מקבלת קנס".

השורה התחתונה היא שאם העיריות יצליחו לפתור את הנושא הזה ולהגדיל את היצע יחידות הדיור, המחירים ירדו…

"זה עשוי להוריד את המחירים".

לא חסרות דוגמאות המראות שזה לא תמיד עובד. למשל, בצפון תל אביב העירייה מתכננת לבנות 13.5 אלף יחידות דיור ליד הים, במהלך השנים הקרובות. אנשי שטח טוענים שהגדלת ההיצע שם תגרום דווקא לעליית מחירים באותו אזור…

"אני לא שוללת את האפשרות שהאזור הספציפי הזה ישמור על המחירים שלו. השוק יכול לספוג את כמות יחידות הדיור האלה שיתווספו, וחשוב לזכור שהן הולכות להיבנות בצפון תל אביב על פני עשור. לא רק הגדלת ההיצע חשובה אלא גם קצב הגדלת ההיצע. כמות כזו של יחידות דיור על פני עשור היא לא משמעותית. אבל אם היו בונים את כולן בשנה הבאה, הייתה קריסת מחירים חדה. הבנייה בצפון תל אביב היא התרחבות לפי הקצב הנוכחי. אם תסתכל על כל הגוש האורבני, ברמת המאקרו, לא יכול להיות שהיצע נוסף לא ימתן את המחירים".

יואב גולדרינג, חבר מועצת העיר תל אביב מטעם התנועה "עיר לכולנו", אומר שבהחלט "יש דבר אחד או שניים" מאחורי הטענות שהועלו. "לעיריות יש תמריץ לייצר אזורים למסחר, והן עושות זאת תחת התירוץ של הגדלת קופת העירייה. מנגד, בעיריית תל אביב לפחות, רואים שהעירייה לא חושבת שמחובתה לספק יחידות דיור קטנות, דבר הפוגע במרקם הצעיר והייחודי באזור".

במקום לבנות יחידות דיור לתושבים, הוא מוסיף, העירייה בונה פרויקטים גרנדיוזיים או משפצת, כמו הבנייה הנוכחית בטיילת תל אביב בהשקעה של 150 מיליון שקל. "זה חלק מאובססיית השיפוצים האדירה של העירייה. חלק מהכספים שבאמצעותם מממנים את זה מגיעים מהיטלי הפיתוח שהעיריות גובות מהיזמים".

"המצב אצלנו הפוך"

הגדלת היצע הדיור ברשויות המקומיות וצמצום הזמן לקבלת היתר בניה, עשוי להיות פיתרון שימתן את עליית מחירי הדיור. אולם כאשר הוא נעשה בפרופורציות שאינן מתאימות, ועל ידי רשויות מקומיות שבהן התכנון העירוני לכאורה לקוי, הוא עשוי לגרום דווקא לתוצאות הפוכות. דוגמה לכך היא המצב שקרה בשנים האחרונות בהוד השרון.

"המצב אצלנו הוא הפוך", אומר נוה גור, מתמודד לראשות העיר הוד השרון, מטעם תנועת "דרך העיר". "הבניינים לגובה הם אלה שתופסים תאוצה בהוד השרון בעשור האחרון. דווקא אזור המסחר והתעשייה שכל רשות מקומית מפתחת ויודעת שזה גם המקור הכספי החשוב ביותר עבורה, אינו קיים כלל בהוד השרון".

איך נוצר מצב הפוך בהוד השרון, שבו העירייה מעדיפה מגדלי מגורים על פני פיתוח אזורי מסחר?

"המצב הזה נגרם מניהול עירוני לא נכון. בהוד השרון אין תכנית מתאר מאושרת, כלומר יש בעיה גדולה מאוד מבחינה תכנונית. כך נוצר מצב שבעשור האחרון נבנו מגדלים שקלטו מעל 11 אלף תושבים, אבל מנגד לא ניתן מענה תחבורתי ובכל יום נוצרים פקקי תנועה אדירים. בנוסף, תשתיות שאמורות היו להתפתח לרווחת התושבים, כמו בתי ספר, גנים או אפילו היכל תרבות, לא פותחו. במקום זה נבנית עיר של מגדלים".

אם העירייה משקיעה רק בבנייני מגורים ולא באזורי מסחר שמהן מגיעות מרבית הכנסותיה, איך היא מצליחה להישאר רווחית לאורך זמן?

"לעיריית הוד השרון יש גירעון גדול מאוד. עם זאת, אין לטעות, העירייה מקבלת כספים אדירים מהיטלי פיתוח שהיא גובה ומהיטלי דיור. הבעיה היא שבכספים האלה היא עושה שימוש שגוי. הכספים אמורים לעבור לפיתוח ולקידום של שכונות. בפועל, אפילו בשכונות שסיימו לבנות לפני שלוש וארבע שנים, לא משקיעים בפיתוח התשתיות. הכסף גם לא מועבר לפיתוח של אזורי תעשייה ומסחר, ואז העיר נמצאת במצוקה".

אז לאן הולך הכסף שהעירייה גובה מהיזמים כדי לפתח את כל זה?

"הכסף הזה הולך למקומות שמדאיגים אותי. יש פה הון עתק שהולך לכל מיני הוצאות בלתי ראויות שמבוזבזות על פרסום; זה הולך לפיתוח פרויקט מגלומני של נחל, ועוד. זה ניהול לא נכון".

למעשה האתגר של כל רשות מקומית הוא מצד אחד להתאים את עצמה לדרישה של המדינה להגדיל את היצע המגורים, אבל מצד שני ליצור את האיזון הנכון עם אזורי המסחר שמהם היא מתפרנסת…

זה ניסוח מדויק. אבל בשונה מהטיפול הנדרש ברשויות אחרות, בהוד השרון האיזון המדויק ייווצר אם יעצרו את הבניה לגובה".