אפשר לקרוא לצפון תל אביב עולם עם חוקים משלו. מקום שבו מחירי הדיור ככל הנראה לא יפסיקו לעלות גם אם מחר בבוקר יקום שר שיכון ובינוי חדש שיבצע רפורמות מרחיקות לכת. "התיאבון של האנשים כאן הוא ללא שובע", אומר אמיר ברנע, מנהל אזור צפון תל אביב ברוזיו נכסים, שנמצא 20 שנה בענף. "אתה סוגר נכס אחד ובנכס אחר כבר רוצים יותר. פסיכולוגית יהיה קשה לשבור את המחירים. אם בשנת 2000 הייתי קורא לנכסים ממיליון דולר – נכסי יוקרה, היום אני מתחיל מ-2 מיליון דולר". גם לאחר נטרול השפעת המדד, עדיין מדובר בהפרש משמעותי.

אם אתם קוראים את הכתבה הזו וגרים מחוץ לאזור צפון תל אביב, קיים סיכוי גבוה (המבוסס על ניסיונם של האנשים שראיינו לכתבה) שאולי לא תקנו נכס באזור צפון תל אביב בקרוב. כלל האצבע של האזור קובע שהרוב המכריע של קהל הרוכשים בצפון תל אביב הם משפחות שבאות מ… ניחשתם נכון: צפון תל אביב, וזה לא משנה בכלל האם הנכס נמצא ממזרח לאיילון בבתים צמודי קרקע, או ממערב בבניינים.

זו גם אחת הסיבות המרכזיות לעליית המחירים הצפויה באזור. "זה מזכיר תהליך של שרשרת מזון", ממשיך ברנע. "הרבה אנשים רוצים לשפר את הדיור שלהם בתוך צפון תל אביב. ארבעה חדרים תמיד עוברים לחמישה חדרים. חמישה חדרים עוברים לפנטהאוז. אנשים שמוכרים פנטהאוז ברמת אביב ג', קונים מגרש באפקה שתמורתו הם משלמים 8-7 מיליון שקל, בונים בעוד כ-6 מיליון שקל, וכשהם רוצים למכור אותו הם מבקשים לא פחות מ-17-16 מיליון שקל. כך נוצר מעגל ששומר על המחירים וגם מייקר אותם".

50 אלף איש על הים לא יעשו הבדל

עתודות הקרקע האחרונות שנשארו בצפון תל אביב נמצאות לאורך חופה, משדה דוב ועד סי אנד סאן. עיריית תל אביב מתכננת לבנות עליהן 13.5 אלף יחידות דיור (פרויקט 3700 ו-3388) שיוסיפו כ-50 אלף איש, ככל הנראה בעשור הקרוב.

לכלכלנים שטוענים כי הפרויקטים האלה יגדילו את ההיצע ויגרמו לריסון מחירים, צפויה הפתעה. אנשי השטח שדיברנו איתם טוענים שהפרויקטים דווקא יגרמו לעליית מחירים נוספת. "ההיסטוריה של האזור מראה שבכל מקום שהייתה בו בניה, התרחשה התעוררות ועליית מחירים", אומר שמעון דיין, מנהל סניף נאות אפקה באנגלו סכסון. "איפה שיש בניה, יש דם חדש שנכנס למערכת".

התכנית לפינוי שדה דב בעשור הקרוב, שבה צפויים להיבנות עוד כ-12 אלף יחידות דיור, גם כן תגרום לעליית מחירים. לפי הערכות שמאים, הפינוי יוביל לעליות מחירים של כ-15 אחוז בשכונות הסמוכות שיפסיקו לסבול מרעש המטוסים. "עצם העובדה ששדה דוב כבר לא יהיה שם, גם אם לא יבנו יחידות דיור נוספות, יגרום לעליית מחירים", קובע דיין.

מגמה אחרת שגורמת לעליית מחירים מינורית יותר וכבר נצפית בפרויקטים אחדים בסמוך לחוף, היא הכנסת התשתיות הדרושות לדיירים לתוך הפרויקט, כמו למשל מרכזי קניות וקאנטרי קלאב, כך שהדיירים לא צריכים לרוץ לקניות בחוץ. למגמה הזו יש כמובן עלות כלכלית – חוץ מוועד בית מתווספים "דמי ניהול" שונים העשויים להגיע לאלפי שקלים בחודש, היוצרים סינון של האוכלוסייה ובידול. "אני נתקל בהרבה אנשים שכתוצאה מכך נרתעים מההוצאות האלה", אומר ברנע מרוזיו נכסים.

אי אפשר להתעלם גם מההתפתחות העירונית של שכונות מסוימות באזור שממערב לאיילון. עידו חג'ג', מבעלי קבוצת חג'ג', מדמיין שרחוב איינשטיין המתפתח, הנמצא בין נווה אביבים לרמת אביב, יהפוך ל"רוטשילד של צפון תל אביב", הוא אומר בשיחה איתו. כידוע, חג'ג' מגייס קבוצות רכישה וכעת בונה שני בנייני מגורים בני 12 קומות כל אחד, בחלק המערבי של הרחוב. דירת חמישה חדרים נמכרה בכ-2 מיליון שקל, ופנטהאוז (200 מ"ר נטו) בכחמישה מיליון שקל.

מגמה מעניינת נוספת קשורה באורך החיים של הדירות והארכיטקטורה שלהם. הדוגמה הבולטת ביותר היא ברמת אביב ג', הנחשבת לדגל של צפון תל אביב. רוב הנכסים בשכונה כבר נבנו וצברו ותק, ואת רובם אפשר לשפץ או לחדש. לעומת זאת, באזור הדרומי של כוכב הצפון למשל, הארכיטקטורה החדשה והקרבה לים מעלה את שוויו. "חלק מהפרויקטים שהצליחו למתג את עצמם, כמו סביוני אביב ו-ג' החדשה, הצליחו להגיע למחירים שאפילו עברו נכסים ברמת אביב ג'", אומר ברנע. כל זה מבלי להזכיר את אלפי יחידות הדיור שצפויות להיבנות שם בשנים הבאות.

חי בפינוי-בינוי

ממזרח לאיילון מתרחשים כמה דברים מעניינים גם כן, בעיקר בשכונות פינוי-בינוי שעוד נגיע אליהן בהמשך.

המשתלה, המשקיפה על רמת השרון מצד דרום מזרח, עומדת לעבור מתיחת פנים, אם כי עדיין קשה לדמיין איך היא תיראה בסופה של תקופה, כאשר גינדי, אפריקה ישראל וקבוצת הורוביץ יסיימו לבנות שם 372 יחידות דיור. בינתיים עושה רושם שגינדי, שתפתח את החלק הארי של השכונה, תמשיך בקו הירוק שהתחילה בשוהם עם פרויקט LIFE – בניינים בגובה 5-4 קומות שבמרכזם פארק ירוק וצמחיה. לפי הערכות, מחיר דירה ממוצעת בפרויקט לא ירד מ-3 מיליון שקל.

לפני שקופצים לפינוי-בינוי בנווה שרת כדאי לבדוק מה מצב המחירים בשכונת צהלה ובשכונות הסובבות אותה: גני צהלה ורמות צהלה. לדברי עודד נחום, אחראי שיווק נכסים באזור צהלה בחברת "נאות שירן", מחירי בתי היוקרה צמודי הקרקע בשכונה נעים בדרך כלל בין 40-35 אלף שקל למ"ר בנוי, תלוי באיכות הבניה ובמיקום. למשל, בית בודד שנבנה בשנת 2000 על כ-420 מ"ר נטו (ושטח מגרש של כ-780 מ"ר) ברחוב עשהאל, נמכר ב-12.5 מיליון שקל, מחיר המשקף שווי של כ-30 אלף שקל למ"ר בנוי, מציין נחום.

בעסקה אחרת נמכר קוטג' דו-משפחתי שגודלו 200 מ"ר נטו (שטח מגרש של כ-800 מ"ר) ברחוב צה"ל הרועש במקצת, בכ-7 מיליון שקל. הקוטג' חולק קיר עם בית מיושן חד קומתי, מחיר המשקף שווי של כ-35 אלף שקל למ"ר בנוי.

אחד האזורים המדוברים של צפון תל אביב הוא אזור הפינוי-בינוי של נווה שרת. "בעשר השנים הקרובות המטרה של עיריית תל אביב היא שנווה שרת תהיה שכונת יוקרה צפון תל-אביבית", אומר אייל צבס, סמנכ"ל פיתוח עסקי ושיווק של החברות אשלי וש.מיכלסון. צבס משווק בימים אלה את פרויקט הפינוי-בינוי הראשון בנווה שרת – מגדלי ME, הכולל שלושה מגדלים בני 21 קומות כל אחד שיכילו 270 יחידות דיור.

מי שחושב על פוטנציאל השבחה, כדאי שייקח בחשבון כי מלבד הפרויקט הזה שיושב סביב הפארק המרכזי של נווה שרת, עיריית תל אביב תקצה 1000 יחידות דיור נוספות שייבנו בנווה שרת ב-5-4 השנים הבאות, כולן בפינוי בינוי. במקביל, יושלמו תכניות מתאר להקמת מוסדות ציבור ומגרשי ספורט על השטחים העוטפים את השכונה, בינה לבין כביש גהה.
"פינוי בינוי יוצר פוטנציאל השבחה שכבר היום ניתן לראות", טוען צבס, "זה מתבטא בפערי מחירים של כ-30 אחוז בין הפינוי בינוי בפרויקט ME, לבין השכונות שמסביב". דירות 5 חדרים בפרויקט נמכרות כיום החל מ-2.54 מיליון ש"ח.
שבע דקות נסיעה דרומה משם, נמצא רחוב פינוי-בינוי נוסף, הפעם ברמת החי"ל. רחוב הגולן מאופיין בבתי שיכון ותיקים בני קומה או שתיים שבשנים הקרובות יעברו מהפכה. זה יתחיל כאשר חברת קרן נדל"ן תבנה על חורבות בניין בן שתי קומות, בניין של 4.5 קומות שיאכלס 20 דירות יוקרה. בעלי החברה, גדעון רבינוניץ', רומז שכבר החל לדבר עם דיירים בבניינים נוספים בשכונה הוותיקה כדי לבנות במקום הבתים שלהם דירות יוקרה. רוב הדיירים בשכונה היו עובדי מדינה שקנו את הדירות שלהם בשנות ה-50. במכירה מוקדמת בפרויקט הנוכחי תימכר דירת 145-140 מ"ר במחיר שיתחיל מ-3.2 מיליון ש"ח.