בשנה האחרונה, הולך ומתפתח בישראל ובעולם שיח ציבורי נרחב על התגברות קצב האינפלציה. הסיבות לעליית קצב האינפלציה מוכרות —מעבר לשינויים הגיאופוליטיים שמתרחשים בתקופה האחרונה, משבר הקורונה יצר ברחבי העולם חוסרים ועיכובים בהיצע הסחורות ובאופן פרדוקסלי, האטת הפעילות הכלכלית בתחומים רבים לצד כספי סיוע רבים שהוזרמו לאזרחים ועסקים, השאירה יותר כסף בכיסם של האזרחים, שלא יכלו או לא רצו להוציאו. במצב כזה, נוצר "ביקוש כלוא", כלומר ביקוש גבוה לסחורות, שאין יכולת לספק אותו. כאשר אותו "ביקוש כלוא" משתחרר לשוק, מחירי הסחורות מזנקים עוד יותר, ערך הכסף נשחק במהירות ויש סכנה להאצת קצב האינפלציה.

יש אינפלציה "טובה"?

אינפלציה, או תהליך השחיקה של ערך הכסף, היא תהליך טבעי שמתרחש כל הזמן. לשם המחשה, אם לפני עשור משולש פיצה עלה שבעה שקלים, והיום הוא עולה 10־12 שקלים, סימן שערך הכסף נשחק לאורך זמן, ואותו סכום כסף מאפשר לקנות פחות. אינפלציה כשלעצמה אינה דבר שלילי. בארצות הברית קצב האינפלציה הממוצע בעשר השנים האחרונות עמד על כ-1.8% בשנה. כלומר, בכל שנה ערך הכסף נשחק, או לחילופין, סל המוצרים לצרכן התייקר ב-1.8% בממוצע.

מתי בכל זאת מתחילה האינפלציה להוות בעיה? כאשר הקצב שלה עולה בצורה חדה ולא פרופורציונלית לשנים קודמות. מצב זה, שנקרא היפר־אינפלציה, הוא מצב שבו האינפלציה מואצת בקצב של 4%, 6% ואף 7% בשנה. האצה בקצב האינפלציה מכניסה את השוק למצוקה גדולה, מכיוון שהיא יוצרת שחיקה מהירה וחדה בערך הכסף. המשמעות בפועל עבור הצרכן היא, שאותו סכום כסף שישב בחיסכון בבנק בשנה שעברה, שווה היום הרבה פחות.

Shutterstock

כמה "עולה" לך לא להשקיע

במצב של אינפלציה, העלות של השארת הכסף בחשבון הבנק בלי להשקיע אותו, גבוהה מאוד. אם יש לך מאה אלף שקלים בחשבון ברגע זה ולא השקעת אותם, הם הולכים ונשחקים הרבה יותר מהר מאשר בשנים קודמות. החדשות הטובות הן שישנן דרכים להתגונן מפני האינפלציה ויש מוצרים שעובדים עם האינפלציה. אחת הדרכים הבולטות להתגונן מאינפלציה היא באמצעות השקעה בנדל"ן.

איך מגן נכס נדל"ן על הונם של המשקיעים?

בשוק הנדל"ן ישנם שני מרכיבי רווח. הראשון הוא המרכיב ההוני, כלומר שווי הנכס. השני הוא שכר הדירה. אין זה משנה אם רוכשים דירה לצורך מכירתה או לצורך השכרתה, השקעה זו מוגנת יחסית מפני אינפלציה. הסיבה לכך היא שאנשים תמיד צריכים קורת גג ללא קשר למצב השוק. לכן גם במצב של אינפלציה או אפילו היפר-אינפלציה, כאשר ערך הכסף נשחק במהירות, שווי הנכס עדיין עולה.

באשר לדמי השכירות — מומלץ מאוד להגדיר בחוזה עם השוכרים של הנכס שבידכם כי גובה השכירות צמוד למדד. כך, במצב של אינפלציה, כאשר המדד עולה, גם שכר הדירה עולה בהתאם. יש לזכור כי במצב של אינפלציה הבנק מאשר פחות משכנתאות, פחות אנשים יכולים להרשות לעצמם לרכוש דירה, וכתוצאה מכך הביקוש לשכירות עולה ואתו עולים גם דמי השכירות.

Shutterstock

פרויקטים יזמיים: שלושה משתנים חשובים

לפני שנכנסים לפרויקטים יזמיים בתחום הנדל"ן, חשוב מאוד להביא בחשבון כמה משתנים, בייחוד בתקופה שבה ישנה עלייה משמעותית באינפלציה. המשתנה הראשון הוא עלות החומרים. במצב של אינפלציה העץ, הברזל, וכל שאר חומרי הבנייה עלולים להתייקר בצורה דרסטית. מחירי העץ לדוגמא, זינקו בתקופת הקורונה ועלו ב-280% בעשרה חודשים, ולאחר מכן צנחו ב-40%.

דרך אפשרית להתמודד עם הסיכון של עליית המחיר, היא לקחת קבלן מפתח שינהל את הפרויקט. אמנם זה מייקר אותו, אך מצד שני זה מאפשר לגדר את הסיכון ובכך להגן על המשקיע (עדיין קיים סיכון שיווצרו חוסרים בחומרי בנייה, שעלולים לגרום לעיכובים בבנייה שייקרו בסופו של דבר את עלות הפרויקט המקורית).

משתנה נוסף שכדאי להביא בחשבון לפני שמשקיעים בפרויקטים יזמיים, הוא המימון הבנקאי. כשהאינפלציה בעלייה, הבנקים מאשרים פחות הלוואות, או לחילופין מספקים הלוואות בריביות גבוהות יותר. אם מדובר בהלוואה בריבית קבועה, הבנק למעשה לוקח על עצמו את הסיכון, מאחר שישנו סיכוי סביר שהאינפלציה תעלה. לכן, הוא קובע ריבית גבוהה יותר מראש. לעומת זאת בהלוואה בריבית משתנה, הלווה חייב להביא בחשבון טרם לקיחת ההלוואה, כי המדד יעלה כנראה בצורה משמעותית.

למי שבוחרים בכל זאת להשקיע בפרויקט יזמי, מומלץ מאוד לוודא כי היזם שמוביל את הפרויקט יודע לקחת בחשבון את השלכות האינפלציה על  משכו של הפרויקט והעלויות שלו, עוד בשלב התכנון.

להשקיע בתבונה: הלוואות טובות ותכנון

כאמור, האינפלציה יכולה להשפיע על הנדל"ן בכמה היבטים: שווי הנכסים וגובה שכר הדירה, מחירי הבנייה כפועל יוצא של מחסור בחומרים וסחורות, ושינויים במדיניות הריבית למשכנתאות. על המשקיעים לשים לב לאפשרויות המימון העומדות לפניהם, לבחור את הפרויקט והיזם במשנה זהירות, ולהתאים את ההשקעות לסביבה של אינפלציה מתגברת.

הכותב הוא מתן פרטמן, מייסד ומנכ"ל משותף ב-RM GROUP, המתמחה בהשקעות ויזמות נדל"ן גלובליות ומאתרת הזדמנויות השקעה ייחודיות באזורי ביקוש.