עומר גור מנתח – מגמות שוק הקרקעות והשקעות הנדל"ן בישראל לשנת 2026

המומחיות שנבנתה בשטח – מלוחם שייטת 13 למוביל השקעות נדל"ן

הגישה המקצועית המיוחדת לא נבנתה בין לילה. הרקע הצבאי של עומר גור כלוחם ומפקד בשייטת 13 עיצב את היכולת לנתח מצבים מורכבים תחת לחץ, לזהות סיכונים ולקבל החלטות מושכלות בזמן אמת. המיומנויות האלו – עבודה תחת אחריות גבוהה, הדרכת צוותים, וניהול משימות מורכבות – הפכו לאבני היסוד בגישה המקצועית של עומר להשקעות נדל"ן.

המסע העסקי כלל פעילות בינלאומית בעולמות הקמעונאות וניהול חברת אחזקות נדל"ן (2006-2017), שם נצברו הבנה של דינמיקות שוק גלובליות וניהול נכסים בקנה מידה בינלאומי. בשנת 2018, עם החזרה לישראל והצטרפות לטריגו נדל"ן כסמנכ"ל שיווק ומכירות, החלה ההתמחות המעמיקה בשוק הישראלי – זיהוי הזדמנויות השקעה, ניהול עסקאות מורכבות והבנה מדויקת של התהליכים התכנוניים המקומיים.

משנת 2021, כסמנכ"ל א.ב. מוראנו נדל"ן, אחת מחברות הנדל"ן המובילות בישראל, הוא מוביל צוותים בכל היבטי הפיתוח – מניתוח פוטנציאל תכנוני והבנת סטטוס קרקעות, דרך ניהול פרויקטים מורכבים, ועד בניית אסטרטגיות השבחה במינימום סיכון ומקסימום תוצאה. במקביל, כמייסד ומנכ"ל קבוצת פריים אינווסט, הוא מספק ליווי קפדני למשקיעים פרטיים וקבוצות רכישה – מהשמאות הראשונית ועד למעמד החתימה.

ניתוח עומר גור – המציאות החדשה בשוק הקרקעות בישראל

שוק הקרקעות בישראל נמצא בנקודת מפנה. אחרי שנים של עליות מחירים עקביות, השוק מתמודד עם שילוב של אתגרים והזדמנויות. מחירי דיור שממשיכים לעלות בערים המרכזיות, מחסור בקרקעות זמינות לבנייה, ותהליכים תכנוניים ארוכים יוצרים סביבה שבה רק משקיעים מושכלים יכולים לזהות את ההזדמנויות האמיתיות.

מה שמייחד את התקופה הנוכחית זה השילוב בין מגמות מקרו-כלכליות לבין שינויים תכנוניים מקומיים. הממשלה מקדמת תוכניות פיתוח עירוני נרחבות, תוכניות מתאר ארצית חדשות כמו תמ"מ מתפרסמות, ופרויקטי תשתית משנים את מפת הביקוש. מי שיודע לקרוא את המפה הזו נכון – יכול לזהות קרקעות עם פוטנציאל השבחה גבוה לפני שהשוק כולו מגלה אותן.

אזורי ביקוש מובילים – איפה כדאי להשקיע ב-2026

אחד השינויים המשמעותיים ביותר בשוק הוא הסטת הביקוש לפריפריה ולאזורים שנחשבו בעבר כ"מרוחקים". פיתוח עירוני ופרויקטי תשתית, במיוחד פרויקטים של תחבורה ציבורית, משנים את משוואת הנגישות באופן דרמטי. עיר שנמצאת 40 דקות נסיעה מתל אביב היום עשויה להיות 20 דקות בעוד שנתיים – וזה משנה לחלוטין את הפוטנציאל ההשקעתי שלה.

הדרום חווה תנופת פיתוח חסרת תקדים. ערים כמו באר שבע, אשדוד ואשקלון נהנות מהשקעות ממשלתיות עצומות בתשתיות, מוסדות אקדמיים ואזורי תעסוקה חדשים. השפעת תחבורה ציבורית על שווי נכסים כבר ניכרת – אזורים סביב תחנות רכבת קיימות ומתוכננות רואים עליות מחיר משמעותיות. המרכז, למרות הצפיפות, עדיין מציע הזדמנויות – במיוחד בישובים שעוברים שינויי ייעוד קרקע או שמקודמות בהם תוכניות בניין עיר חדשות.

ירושלים והסביבה מציגות תמונה מעניינת. הביקוש למגורים גבוה, אך המורכבות התכנונית דורשת ידע מעמיק. כאן, ההבדל בין השקעה מוצלחת לכזו שתקועה במערכת התכנונית לשנים נקבע על ידי הבנה מדויקת של תב"ע, היכרות עם הוועדות המקומיות והיכולת לנווט את ההליכים הבירוקרטיים.

מגמות תכנון עירוני שמשנות את משוואת ההשקעה

התכנון העירוני בישראל עובר מהפך. תוכניות מתאר ארצית כמו תמ"א 35 ותמ"מ חדשות משנות את כללי המשחק. ישנה דחיפה ממשלתית לבנייה רווייה, לשימור קרקעות חקלאיות תוך ריכוז בנייה באזורים עירוניים, ולעידוד פיתוח בפריפריה. זה יוצר הזדמנויות ברורות למי שיודע איפה לחפש.

שינויי ייעוד קרקע הופכים למגמה מרכזית. קרקעות שהיו בעבר קרקע חקלאית עוברות תהליכי הפשרה והופכות לקרקעות למגורים או לשימושים מעורבים. תהליך זה, שיכול לקחת שנים, מציע פוטנציאל השבחה עצום – אך רק למי שמבין את ההליכים, יודע לייצג מול רשויות תכנון ומסוגל לנהל את התהליך הארוך והמורכב.

מגמה נוספת היא קידום תוכניות איחוד וחלוקה. ועדות מקומיות ומחוזיות מעודדות איחוד של מספר חלקות קטנות ליחידה אחת גדולה יותר, מה שמאפשר בנייה יעילה יותר ומגדיל את זכויות הבנייה. משקיעים שמזהים הזדמנויות כאלה, יודעים לגשר בין בעלים שונים וליצור עסקאות מורכבות – נמצאים במיקום מצוין.

ההשפעה של משברים כלכליים על השקעות נדל"ן

נדל"ן בזמן משבר כלכלי מתנהג אחרת מנכסים פיננסיים אחרים. בעוד שהבורסה יכולה לרדת ב-30% בתוך חודשים, שוק הקרקעות מגיב לאט יותר ומחזיק ערך לטווח ארוך. זו בדיוק הסיבה שמשקיעים מנוסים רואים במשברים הזדמנות – המחירים מתייצבים, הרוכשים הפחות רציניים יוצאים מהשוק, והמתחרות פוחתת.

המפתח להצלחה בתקופות כאלה הוא פיזור סיכונים בתיק נדל"ן. במקום לשים את כל ההון על קרקע אחת, משקיעים חכמים בונים תיק קרקעות מגוון – שילוב של פרויקטים קצרי טווח ופרויקטים ארוכי טווח, פיזור גיאוגרפי, ושילוב של רמות סיכון שונות. זה בדיוק העיקרון שמנחה את קבוצת פריים אינווסט.

גם מימון השקעות נדל"ן משתנה בתקופות מורכבות. ריביות גבוהות יותר אומרות שהמשקיעים צריכים להיות יותר סלקטיביים, אך גם פותחות הזדמנויות למי שיש לו הון עצמי. בעלי קרקעות שצריכים נזילות מהירה עשויים להיות פתוחים למחירים אטרקטיביים יותר, והמשקיעים שמוכנים מבחינה פיננסית יכולים לנצל את זה.

טכנולוגיה ונדל"ן – המגמה ששינתה את התעשייה

הדיגיטציה של תהליכי תכנון שינתה את הדרך שבה משקיעים מזהים הזדמנויות. כיום, ניתן לבדוק גוש חלקה, לראות את סטטוס התב"ע, לבדוק נסח טאבו ולבצע בדיקות נאותות בעסקאות נדל"ן בצורה מהירה ויעילה הרבה יותר. זה מפחית את אי הוודאות ומאפשר החלטות השקעה מושכלות יותר.

טכנולוגיית נדל"ן כוללת גם כלים לניתוח רווחיות, מודלים פיננסיים מתקדמים ומערכות לניהול תיק השקעות. משקיעים שמשתמשים בכלים האלה יכולים לבצע due-diligence נדל"ן יותר מעמיק, לזהות סיכונים מוקדם יותר, ולהעריך את ניתוח התשואה בצורה מדויקת יותר. זה המקום שבו הניסיון האנושי משתלב עם הטכנולוגיה – הכלים מספקים את הנתונים, אך הפרשנות והחלטת ההשקעה דורשות מומחיות.

בנייה ירוקה והתייחסות לקיימות הפכו גם הן לגורם משמעותי. פרויקטים שמשלבים טכנולוגיות ירוקות, יעילות אנרגטית ועיצוב בר-קיימא לא רק עונים על דרישות חדשות של רגולטורים, אלא גם מושכים קונים ושוכרים שמוכנים לשלם פרמיה. זה כבר לא "נחמד שיהיה" – זה הופך לסטנדרט בפרויקטים איכותיים.

ליווי מקצועי – ההבדל בין הצלחה לכישלון

בשוק מורכב כמו זה של 2025, ההבדל בין השקעה מוצלחת לכזו שתקועה או מפסידה כסף הוא איכות הליווי. בדיקות קרקע חיוניות, שמאות קרקעות מקצועית לפי תקן 22 שמאות מקרקעין, בדיקות היתכנות נדל"ן מעמיקות – כל אלו לא רק "צ'ק ליסט", אלא הגנה אמיתית על ההון המושקע.

הליווי התכנוני הוא אולי החלק הקריטי ביותר. ידע בהתמודדות עם התנגדויות לתב"ע, עבודה מול ועדות תכנון – ועדה מקומית, ועדה מחוזית, ואפילו הועדה הארצית כשצריך – וייצוג מקצועי מול רמ"י וגורמים עירוניים יכול להיות ההבדל בין פרויקט שמתקדם לבין כזה שנתקע. זה לא משהו שלומדים מגוגל – זה ניסיון שנצבר לאורך שנים.

גם הצד המשפטי והפיננסי דורש התמחות. הסכם אופציה, הסכם שיתוף, הסכם קומבינציה – כל אחד מהם דורש הבנה מדויקת של המשמעויות המשפטיות והפיננסיות. טעות בשלב הזה עלולה לעלות לא רק בכסף, אלא גם בשנים של סבך משפטי. מומחי השקעות שעובדים עם עורכי דין מנוסים בתחום המקרקעין יודעים לנווט את המורכבות הזו.

בניית תיק קרקעות אסטרטגי – מתודולוגיה מוכחת

בניית תיק קרקעות חכם דומה לבניית תיק השקעות בבורסה – היא דורשת פיזור, איזון בין סיכון לתשואה, ותכנון לטווח ארוך. המשקיע הפרטי או המשקיע העצמאי שרוצה לבנות תיק איכותי צריך לחשוב על מספר מימדים של פיזור.

פיזור גיאוגרפי פירושו לא לשים את כל הביצים בסל אחד – שילוב של השקעות במרכז, בדרום, ואולי גם באזורים נוספים. כל אזור מושפע ממגמות שוק הנדל"ן אחרות, ופיזור כזה מפחית את החשיפה לסיכון מקומי. פיזור לפי סוג נכס – שילוב של קרקעות למגורים עם נדל"ן מסחרי, למשל – יוצר איזון נוסף.

פיזור לפי אופק זמן הוא קריטי. חלק מהקרקעות עשויות להיות פרויקטים ארוכי טווח – קרקע שתעבור הפשרה, שינוי ייעוד, ותהליך תכנוני ארוך לפני שתהפוך לנכס מניב. חלק אחר יכול להיות השקעות קצרות יותר – קרקעות שכבר יש להן תב"ע מאושרת ושאפשר לפתח אותן בטווח קצר יחסית. השילוב מאפשר איזון בין תשואות קצרות לארוכות טווח.

ההזדמנויות הבלתי נראות – מה שהשוק לא מדבר עליו

חלק מההזדמנויות הטובות ביותר בשוק הקרקעות נמצאות במקומות שהשוק הרחב עדיין לא הגיע אליהם. קרקעות במיקומים שעוברים התחדשות עירונית, אזורים שעומדים לזכות בתחנות תחבורה ציבורית חדשות, ישובים שבהם מקודמות תוכניות תמ"א 38 או תמ"א אחרות – כל אלו יכולים להציע תשואת נדל"ן משמעותית.

אדמת מנהל, קרקעות שבבעלות מינהל מקרקעי ישראל, מציעה לעתים הזדמנויות מעניינות דרך מכרזים. המכרזים האלה פתוחים לכולם, אך הצלחה בהם דורשת הכנה מקצועית, הבנת התנאים והמגבלות, ויכולת לבצע בדיקות נאותות מהירות ומקיפות. מי שמוכן – יכול למצוא הזדמנויות באזורים אטרקטיביים.

קבוצות רכישה הפכו לכלי פופולרי בשנים האחרונות. מספר משקיעים שמתאחדים יחד יכולים לגשת לפרויקטים גדולים יותר ואיכותיים יותר, לפזר את הסיכון ביניהם, וליהנות מכוח מיקוח טוב יותר. אבל קבוצת רכישה צריכה ליווי מקצועי קפדני – מההסכמים המשפטיים ועד לניהול היומיומי של הפרויקט המשותף.

החלטות השקעה נכונות בשוק משתנה

בשוק דינמי, החלטות השקעה צריכות להתבסס על נתונים, לא על רגשות. הערכת סיכונים נדל"ן מתחילה בשאלות הנכונות – מה הסטטוס התכנוני האמיתי? מה הסיכויים לקבל שינוי ייעוד או זכויות בנייה נוספות? מה קורה באזור סביב? האם יש פרויקטי תשתית מתוכננים? מה ההשפעה של מחזור הכלכלי הנוכחי?

ניתוח כדאיות נכון כולל לא רק את המחיר לרכישה, אלא גם את כל העלויות הנלוות – מסים (מס רכישה, מס שבח), היטל השבחה פוטנציאלי, עלויות ייעוץ מקצועי, ועלויות מימון לאורך זמן. התמונה המלאה היא זו שקובעת את הרווחיות האמיתית.

ניהול זמן למשקיעים הוא גם הוא קריטי. משקיע שעובד במשרה מלאה לא יכול להקדיש את כל הזמן הנדרש למעקב אחרי העסקה, הדיונים בוועדות, התכתבויות עם הרשויות. כאן נכנס לתמונה הליווי המקצועי – מישהו שעושה את זה במקצועיות ובמשרה מלאה יכול לחסוך לא רק זמן, אלא גם כאב ראש ואי וודאות.

לקחים מכשלונות – למה השקעות נכשלות

לא כל השקעה מצליחה, וההבנה למה השקעות נכשלות היא חלק חשוב מלמידה. כשלונות בהשקעות נדל"ן לרוב נובעים ממספר סיבות חוזרות – בדיקות שטחיות, התעלמות מסימני אזהרה, אופטימיות מוגזמת לגבי התהליכים התכנוניים, והחשוב מכל – חוסר ליווי מקצועי.

משקיע שקונה קרקע מבלי לבצע בדיקות משפטיות ותכנוניות מעמיקות מסתכן בגילוי בעיות משפטיות, שעבודים, או מגבלות תכנוניות שהופכים את הקרקע לבלתי ניתנת לפיתוח. משקיע שמסתמך על "ידיעות מפה לאוזן" על תוכניות עתידיות ללא אימות מול מסמכי תכנון רשמיים עלול להיות מאוכזב קשות. ומשקיע שלא מבין את המורכבות של עסקאות מקרקעין, של משא ומתן בעסקאות נדל"ן, ושל ההליכים מול הרשויות – עלול לגלות שהפרויקט שלו תקוע לשנים.

עומר גור וקבוצת פריים אינווסט – ניווט בשוק המורכב של 2026

בעולם שבו המידע זמין לכולם אך הניסיון והידע נדירים, הליווי של מומחים שמכירים את השטח הוא קריטי. קבוצת פריים אינווסט, המדורגת במדד DUN'S 100 ופעילה בשוק כעשור, מביאה את השילוב הנדיר של ניסיון מוכח, הבנה מעמיקה של מגמות שוק, ויכולת לתרגם את ההבנה הזו להשקעות מוצלחות.

הגישה מבוססת על ארבעה עמודים – הכרה מדוייקת של הסטטוס התכנוני והפוטנציאל של כל קרקע, הערכה ריאליסטית של הסיכונים והזמנים, ליווי צמוד לאורך כל התהליך, ושקיפות מלאה מול הלקוחות. זה לא משחק של הבטחות גדולות אלא של עבודה מקצועית, קפדנית ואחראית.

הצעד הבא – צור קשר עם עומר גור וקבוצת פריים אינווסט

שוק 2026 מציע הזדמנויות אמיתיות למשקיעים שיודעים היכן לחפש ואיך לנווט את המורכבות. אם אתה שוקל השקעה בקרקעות, מעוניין להבין את המגמות העכשוויות, או רוצה לבנות תיק נדל"ן איכותי – הליווי המקצועי הנכון הוא המפתח.

ליצירת קשר עם עומר גור וקבוצת פריים אינווסט:
מוזמנים לבקר באתר,  או ליצור קשר טלפוני לפגישת ייעוץ ראשונית ללא התחייבות.

קבוצת פריים אינווסט – מביאים לך את ההבנה, הניסיון והליווי הקפדני להשקעות קרקעות מוצלחות בשוק המורכב של 2026.

---